Отмена купли продажи квартиры после регистрации. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как это сделать? Расторжение ДКП квартиры в связи с существенным изменением обстоятельств

От 5% до 15% заключённых сделок с недвижимостью спустя какое-то время оспариваются в суде, и часть из них признаются недействительными. Портал сайт насчитал 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной. Противопоставить этим факторам покупатель может трёхступенчатую систему защиты от аннулирования сделки.

Договор купли-продажи квартиры может быть аннулирован с помощью одного из трёх механизмов:

• Оспаривание сделки;
• Признание сделки ничтожной;
• Расторжение договора купли-продажи.

Оспаривание - это признание договора купли-продажи недействительным в результате обращения в суд заинтересованного лица. Договор будет признан недействительным, если истец докажет, что в ходе совершённой сделки его права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Инициатором оспаривания могут выступить наследники, супруга и другие родственники продавца, его кредитор, и другие лица. Срок давности при оспаривании сделки - 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

Ничтожность. Сделка будет признана ничтожной, если она была совершена с явным нарушением закона. То есть такая сделка недействительна по умолчанию. Впрочем, для признания факта ничтожности сделки иногда также надо обратиться в суд. Признаки ничтожности сделок прописаны в статьях 168-172 ГК РФ. Ничтожными будут сделки заключённые с малолетними или недееспособными лицами, мнимые и притворные сделки, а также совершённые по поддельным бумагам. Срок давности - 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.

Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ). Например, если покупатель не выплатил полностью сумму сделки, или, если оказалось, что реальные характеристики квартиры отличаются от заявленных. Впрочем, согласно букве закона при расторжении договора продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому, кстати, юристы советуют вставлять в договор купли продажи условие о возврате денег при расторжении сделки.

От разрыва договора страдает покупатель

Формально настаивать на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (и его близкие), так и покупатель. На практике же покупатели пытаются аннулировать сделку крайне редко. Ведь именно покупатель от разрыва договорных отношений пострадает гораздо более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю. На практике продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет - потратил, потерял. А значит возврат средств покупателю растягивается на многие годы - продавец годами выплачивает покупателю определенный процент своей зарплаты. Или вовсе ничего не выплачивает, если не имеет официального заработка.

У покупателя могут быть и другие потери. Недавно Нотариальная палата России рассказала . Происходит всё следующим образом: от имени лица, страдающего психическим расстройством, продаётся сильно запущенная квартира, когда новый владелец завершает ремонт, опекун продавца подаёт иск о возврате собственности. Даже если мошенников заставят вернуть деньги, они получают бесплатный ремонт.

Сделки в группе риска

Ниже перечислены 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.

1. Нарушения при приватизации

Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена - это неправильно приватизированные объекты.

Анна Микушина

эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»

До середины 90-х закон позволял не наделять детей долями при приватизации. Часто жильё приватизировалось только на взрослых. Если с такой квартирой совершена сделка купли-продажи, то выросший ребёнок может потребовать восстановления своих прав и оспорить сделку через суд. Покупка подобной квартиры - одна из самых рискованных сделок.

От неправильной приватизации страдали не только дети, но и взрослые. Достаточно распространённая ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, так как отбывал наказание, или служил в армии. По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию. Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.

Ольга Ширыкалова

директор ЦН «Корифей»

От покупки квартиры с таким прошлым лучше отказаться. Узнать о существовании лиц, чьи права могли быть нарушены при приватизации, можно, заказав в паспортном столе архивную справку по форме 40.

Чтобы отжать у нынешнего владельца квартиру законом о приватизации могут попытаться воспользоваться мошенники.

Антон Чистяков

юрист ЦН «Северная казна»

В моей практике был случай. Некие лица пытались оспорить сделку по купле-продаже квартиры. Они заявили что это жильё было приватизировано без их участия, хотя на момент приватизации они подписали отказ от участия в приватизации. В ходе судебного разбирательства были подняты документы на объект. Среди них были найдены заявления об отказе от приватизации указанных лиц. По решению суда сделка осталась в силе.

2. Квартира полученная в наследство

Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие. Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица ранее не вступившие в права наследства. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о кончине наследодателя. Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не сильно упрощает ситуацию. Завещания часто оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества.

Ольга Ширыкалова

директор ЦН «Корифей»

Не рекомендую покупать квартиру недавно полученную в наследство по завещанию, особенно если оно оформлено не на родственника. Неизвестно в каком состоянии находился наследодатель, подписывая эту бумагу. Есть риск опротестования завещания. Впрочем, чем больше прошло времени после перехода имущества по наследству, тем ниже риск.

3. Владелец квартиры не отвечает за свои действия

Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности является ничтожной. То есть она незаконна по определению и Росреестр её не пропустит. Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек, купивший квартиру у недееспособного лица не сможет отстоять совершённую сделку в суде. Закон позволяет купить такую квартиру, если есть согласие на сделку попечителя или органов опеки и попечительства. Но и в этом случае риск опротестования высок.

Чуть менее жёсткий вариант — покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере (но не признанного недееспособным или ограниченно дееспособным). Формально такая сделка законна, но если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что бывший владелец подписывая договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий. Юристы замечают, что даже если продавец квартиры не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, это не гарантирует покупателя от неприятностей. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи прежнему владельцу поставили «психологический» диагноз. Родственники доказали в суде, что на момент сделки у продавца уже были психологические отклонения.

4. Продавец — пожилой

Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах.

Елена Фаррахова

директор офиса АН «Новосёл»

Если владелец продаваемой квартиры очень пожилой, то лучше попросить его предоставить справку из органов опеки о дееспособности, а также справки из нарко- и психодиспансера.

Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).

5. Совладелец квартиры — несовершеннолетний

С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.

Отдельного упоминания заслуживают квартиры с маткапиталом. Если нынешний владелец (т.е. продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи. Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования.

Евгения Свинтаржицкая

Квартиры, купленные с использованием маткапитала, сегодня свободно продаются, даже если члены семьи не были наделены долями в квартире. Таких сделок было проведено довольно много. В перспективе дети, когда вырастут, могут заявить свои права на долю в квартире. Судебной практики по таким делам ещё нет, поэтому сложно предсказать, что грозит покупателю квартиры. Возможно, он не так уж велик. Вряд ли суды будут массово признавать договоры купли-продажи недействительными. Тем более, что доля ребёнка в квартире с маткапиталом очень мала, а человек, купивший такой объект почти наверняка будет признан добросовестным приобретателем.

Ранее портал сайт рассказывал об особенностях совершения операций с жильём, при приобретении которого использовался .

6. Квартира - совместно нажитое имущество супругов

Сделка с квартирой может быть признана недействительной, если на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов, не было получено согласие супруга (супруги). Даже если семейная пара на момент продажи жилья уже развелась, бывшая «вторая половина» продавца должна дать нотариальное согласие на продажу жилья.

Евгения Свинтаржицкая

юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Росреестр может зарегистрировать сделку с совместно нажитой квартирой, даже если в поданном пакете документов нет согласия на продажу от супруги. Но в деле будет отметка о том, что нет согласия третьих лиц. Супруга сможет подать в суд и добиться расторжения сделки, если докажет, что покупатель знал (догадывался) о том, что супруга продавца не станет соглашаться на сделку.

7. Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству

Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.

О наличии исков и задолженности, имеющейся у продавца жилья можно узнать на сайтах облсуда, районных судов и на сайте судебных приставов.

8. Продаётся квартира, полученная в подарок

Покупка квартиры у собственника, получившего её через договор дарения - это операция со сравнительно невысоким уровнем риска. Тем не менее, существует вероятность того, что упомянутый договор дарения будет оспорен, что повлечёт за собой расторжение сделки по последующей продаже квартиры.

Оксана Байрамова

Оспорить дарение квартиры достаточно сложно. Во-первых, это можно сделать только в течение 3 лет после оформления договора. Во-вторых, законодатель указал исчерпывающий перечень оснований, для оспаривания дарственной. Договор дарения жилья можно оспорить в следующих случаях: он был подписан под давлением; одаряемый покушался на жизнь дарителя или его родственников; действия одаряемого могут привести к утрате квартиры. Также в договоре дарения квартиры может быть предусмотрено право дарителя отменить сделку, если он переживет одаряемого. Это тоже законно. Оспорен может быть неправильно составленный договор дарения, например который предусматривает передачу квартиры в дар лишь после смерти дарителя. Такой договор будет признан ничтожным. Если дарственную составило лицо находящееся в состоянии банкротства, то дарение также может быть оспорено.

9. Продаётся квартира, полученная по договору ренты

Как замечает Оксана Байрамова, ещё один тип объектов, способный принести проблемы будущему владельцу - это квартиры, полученные нынешним собственником (продавцом) по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени.

Оксана Байрамова

юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»

Важно сколько времени прошло с момента вступления в собственность нынешнего собственника (продавца) квартиры. У бывшего владельца могут найтись родственники, которые попытаются оспорить договор ренты. Как и в случае с наследством, более-менее безопасными считаются квартиры, с трёхлетним сроком владения продавцом.

10. Продажа по доверенности

Приобретение квартиры продающейся по доверенности - вполне законная операция. Однако именно через продажу по доверенности нередко работают мошенники. Поэтому юристы советуют осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности дешевле рынка а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.

Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.

Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница www.reestr-dover.ru. Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.

Антон Чистяков

юрист ЦН «Северная казна»

Если сделка осуществляется по доверенности, её обязательно проверяют через реестр. Но надо помнить, что информация в реестр не всегда вносится оперативно. Вполне может оказаться, что доверенность, которая значится как действующая, на самом деле уже прекратила действие или была отозвана.

11. Покупка доли квартиры

Три степени защиты от оспаривания сделки

При подготовке и оформлении сделки покупателю квартиры следует, как минимум, исключить возможность признания сделки ничтожной, то есть не покупать квартиру у малолетних и недееспособных лиц, не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.

Следующая степень защиты - исключение поводов для оспаривания сделки. Ранее портал сайт приводил достаточно подробную инструкцию для , позволяющую минимизировать возможность проблем для её будущего владельца, а также разбирал ситуации, в которых лучше просто конкретного объекта. Ну и, разумеется, покупателю следует воздержаться от угроз в адрес продавца или введения его в заблуждение. Согласно статьям 178 и 179 Гражданского кодекса такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Есть и третья степень защиты для покупателя квартиры - необходимо провести сделку таким образом, чтобы при возникновении проблем покупатель был признан судом добросовестным приобретателем. У покупателя с таким статусом квартиру не изымают.

Оксана Байрамова

юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»

Оценочное понятие «добросовестный приобретатель» определено в законе - это покупатель, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать. Вместе с тем поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, то и добросовестность приобретателя спорного имущества, может быть опровергнута только в результате рассмотрения дела в суде.

Евгения Свинтаржицкая

юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Для чего в договор включаются пункты, в которых прописывается, что у продавца квартиры нет больших долгов, в отношении него не ведётся исполнительное производство, у квартиры нет несовершеннолетних и безвестно отсутствующих совладельцев, и нынешний владелец не использовал маткапитал при оплате за квартиру. Также указывается, что договор заключён не по принуждению и не под влиянием тяжёлых обстоятельств. Подписывая договор, продавец берёт на себя ответственность за приведённую информацию. Если возникнут судебные разбирательства, то такой договор сделает позицию покупателя квартиры более прочной. Шанс признания его добросовестным приобретателем увеличится.

На портале сайт можно ознакомиться с и скачать договор в формате Word/

Но даже трёхступенчатая защита сделки от оспаривания не даёт покупателю абсолютной гарантии. Признание сделки недействительной (ничтожной) происходит в суде. И как замечает эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Анна Микушина, в процессе часто выигрывает не тот, у кого более прочная позиция, а тот, у кого более грамотный юрист.

В соответствии с 450 статьей ГК РФ существуют обстоятельства, способные стать основой отмены сделки купли-продажи. Отмену, то есть, расторжение сделки, можно осуществить по обоюдному согласию сторон. Во всех остальных случаях отмена осуществляется исключительно в соответствии с решением суда. Юридическая суть отмены сделки предполагает остановку, полное прекращение всех отношений, между сторонами. При этом, стороны должны остаться при том, с чего начиналась сделка. То есть, покупатель получает назад свои средства, а продавец, свою недвижимость. Также формируется право взыскать определенное количество средств в качестве материального и морального ущерба, со стороны участника сделки, интересы которого пострадали в результате ее расторжения.

Как осуществляется отмена сделки купли-продажи недвижимости?

Исковое заявление в своем составе должно содержать детальное описание ситуации, описание тех нормативов законодательства, которые были нарушены иной стороной, а также описание требований, которые выставляются стороне, не выполнившей свои обязательства.

Причины отмены договора

1. Отменить договор можно в том случае, если продавец отказывается внести всю сумму стоимости недвижимости;
2. Если продавец в течение четко оговоренного количества времени не покинул помещение и не предоставил ключи покупателю;
3. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Например, появление наследника на квартиру, которая уже была продана. По настоянию данного наследника и при решении суда, сделка купли-продажи квартиры может быть отменена;
4. Также сделка может быть признана недействительной.

Как признать сделку недействительной?

1. Если сделка нарушает нормы законодательства;
2. Если в процессе судебного разбирательства оказалось, что лицо осуществляющее сделку оказалось недееспособным или же не имело возможности рационально оценивать ситуацию (психические заболевания);
3. Если было доказано, что договор составлялся при непосредственной угрозе насилия, обмане, сговоре и пр.;
4. Если сделка являлась мнимой, то есть, фактически, была создана без последствий юридического плана.

Структура договора купли-продажи недвижимости четко указывается в статье 454 ГК РФ. Та же структура в том случае, если речь идет о подписании договора купли-продажи с условиями...

В статье 454 ГК РФ четко указывается, что в сделке с недвижимостью есть две стороны – продавец, а также покупатель. Законодатель позволяет осуществлять данные сделки третьими...

Когда можно расторгать?

Прекращение сделки по взаимному соглашению сторон является также двусторонним соглашением, которое заключается в том же порядке, по тем же правилам, что и заключение первоначального документа.

Нормы по расторжению и последствия данного действия регламентируются Гражданским кодексом. Это может произойти по требованию одной из сторон в суде, если вторая сторона произвела существенный нарушения сделки и в иных случаях, предусмотренных первоначальным соглашением и/или действующим законодательством.

При одностороннем отказе в выполнении обязательств частично либо полностью по закону или соглашению сторон, купля-продажа соответственно считается расторгнутой либо изменённой.

Когда нельзя расторгать?

Если обратиться к судебной практике, расторжение договора купли продажи недвижимости по инициативе продавца или покупателя выполнить не очень-то и просто. Причина этого — в особенностях самого соглашения о купле-продаже и в нюансах регистрации прав на недвижимое имущества в органах государственной регистрации.

Согласно Гражданскому кодексу прекратить продажу объекта можно либо в судебном порядке, либо по взаимному соглашению сторон. Однако, взаимного согласия может быть и недостаточно.

Почему? Рассмотрим пример

Стороны оформили куплю-продажу, продавец передал имущество, а покупатель полностью за него расплатился. Стороны подали документы для госрегистрации, в установленный срок покупатель стал собственником, а продавец перестал им быть. Никаких претензий в то время стороны друг к другу не предъявляли. Но после они передумали и решили отменить продажу квартиры.

В данном случае отменить сделку уже невозможно, потому что подлежит расторжению только та сделка, что ещё не доведена до конца, и при которой стороны ещё не выполнили взаимных обязательств. Единственный выход в таком случае — заключить новый договор купли-продажи и «поменяться» обратно. Кстати, налог платить не придётся — стороны в результате дохода ведь не получили.

Есть ещё один важный нюанс, связанный с регистрацией права собственности и расторжением купли-продажи. Прежде чем поговорить о нем, вспомним, что именно регистрируют при рассматриваемой нами сделке.

Договор купли-продажи

Такой документ регистрируют только если объектом продажи выступает жилое помещение. Заключённым он является только с момента государственной регистрации. Для нежилого регистрировать не нужно, и он вступает в силу с момента подписания сторонами, если иное не оговорено в пунктах соглашения.

Переход права собственности

Требует обязательной регистрации и для жилых, и для нежилых объектов недвижимости.

Таким образом, если государственная регистрация ещё не была произведена, расторжение договора купли продажи недвижимости по соглашению сторон не требуется: расторгать фактически нечего.

Главное — успеть!

Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания). Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания. Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.

А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.

Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.

Расторжение через суд

Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.

Суд может принять заявление, только если одна из сторон существенно нарушила правила: покупатель не расплатился или расплатился не полностью, продавец передал не то имущество, которое было указано в документе и иных ситуациях, предусмотренных законодательством.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости в рассрочку

Если первоначальная сделка была заключёна при условии того, что продавец передаст покупателю имущество, а последний, в свою очередь, расплатится за него не сразу, а путём внесения периодических платежей, расторгнуть соглашение можно в судебном порядке при неуплате покупателем долга.

Любая сделка может быть отменена после заключения, в том числе и купля-продажа недвижимости. От того, настолько правильным будет поведение участника соглашения, зависят возможные последствия. В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут служить основанием для расторжения договора купли-продажи, какие способы могут использоваться и какие важные особенности нужно знать для успешного завершения процедуры.

○ Что означает прекращение договора купли-продажи квартиры?

Прекращение соглашение о купле-продаже недвижимости подразумевает полное окончание правовых отношений, если иное не предусмотрено законом либо текстом документа.

Судьба предмета сделки и финансовых средств зависит от момента расторжения договора:

• До регистрации перехода права собственности.
• После официальной смены собственника.

В первом случае время действия соглашения еще не окончено, поэтому стороны просто возвращаются на исходные позиции: покупатель получает переданные деньги, а продавец – квартиру. В этом случае заключается новое соглашение о расторжении договора купли-продажи.

Если стороны решили расторгнуть договор после регистрации нового собственника, это уже не может считаться основанием для возврата имущества или денег, потому что у предмета сделки официальный новый владелец. Отменить операцию можно только путем заключения обратного соглашения о купле-продаже, в котором стороны поменяются местами.

○ Расторжение и признание договора недействительным.

Нередко бывают ситуации, когда один из участников сделки ходатайствует о прекращении соглашения в силу его незаконности. В подобном случае договор признается недействительным (ничтожным), а не расторгается. Как правило, это соглашения, в которых одна из сторон признается недееспособной либо документ подписывается под угрозами, давлением и т.д.

• «Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ)».

Недействительный договор признается незаключенным с момента его подписания, тогда как расторгнутым может быть только действительная сделка. Учитывая тот факт, что недействительное соглашение не имеет юридической силы с самого начала, имущественные права сторон, а также их положения остаются без изменений. Что касается расторгнутого договора, доход, полученный после его заключения, не подлежит возврату. Именно в этом заключается основное отличие недействительного и расторгнутого соглашения.

○ Расторжение договора.

Чтобы прекратить заключенное соглашение, необходимо наличие обстоятельств, предусмотренных законом, а также соблюдение порядка процедуры.

✔ Основания и условия.

• «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ)».

Из настоящего закона следует, что основаниями для расторжения заключенного соглашения о купле-продаже квартиры может стать:

• Обоюдное согласие участников.
• Нарушение существенных условий сделки.
• Соответствующее судебное решение.

✔ Порядок расторжения договора.

Алгоритм действий по прекращению соглашения зависит от того, произведена ли государственная регистрация перехода права собственности или нет, а также от достижения договоренности между сторонами.

✔ Досудебный.

Независимо от факта госрегистрации сделки, вопрос можно решить в досудебном порядке, если стороны пришли к согласию. Для этого нужно:

• Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи (если прекращение происходит до регистрации сделки).
• Составить новый договор купли-продажи, в котором участники меняются местами и производится обратная продажа (если расторжение требуется после регистрации перехода права собственности).
• Зарегистрировать документ в Росреестре.
• Вернуться на исходные позиции сторон.

При расторжении важно прописать все существенные условия соглашения, а также факт отсутствия претензий сторон друг к другу.

Если достигнуть согласия о расторжении не удается, требуется обращение в суд. Основанием для подачи будет отказ контрагента от расторжения в письменном виде.

• «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ)».

✔ В суде.

Обращаться в суд для расторжения заключенного договора купли-продажи можно в течение 3 лет с момента его подписания. В данном случае следует составить два иска либо оформить один, в котором прописаны 2 требования:

• О расторжении соглашения о купле-продаже недвижимости.
• О возврате имущества.

Если имеются существенные повреждения жилплощади, следует также ходатайствовать о возмещении нанесенного ущерба. Так, договором может предусматриваться, что покупатель должен внести всю сумму стоимости в определенный срок после регистрации перехода права собственности. Если он пропустил положенное время, ему придется возвращать не только весь объем оплаты, но и некоторые проценты.

• «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ)».

Для обращения в суд нужно подготовить:

• Исковое заявление, в котором указана суть претензий и требования истца.
• Копию соглашения о купле-продаже квартиры.
• Документы, выступающие доказательством нарушения обязательств ответчика (например, чек о переводе меньшей суммы).

После судебного заседания, суд может:

• Удовлетворить требования истца и расторгнуть договор.
• Помимо возврата имущества/денег постановить возместить истцу понесенные убытки.
• Отказать в удовлетворении ходатайства.

В первом случае необходимо написать заявление в Росреестр о внесении изменений в сведения о владельце недвижимости.

○ Признание договора недействительным.

Основания для признания соглашения купли-продаже недействительным (ничтожным) перечислены в §2 гл. 9 ч. I ГК РФ. Это возможно при наличии хотя бы одного из перечисленных критериев:

• Несоблюдение законодательных норм.
• Признание одного из участников договора недееспособным, либо ограниченно дееспособным.
• Факт пребывания одной из сторон в состоянии алкогольного/наркотического опьянения с невозможностью несения ответственности за свои поступки.
• Соглашение заключено с гражданином, не достигшим совершеннолетия без участия законного представителя.
✔ Продажа организацией.

В данном случае соглашение будет признано ничтожным, если:

• Уставные документы организации оформлены некорректно.
• Договор подписан неуполномоченным лицом.
• Сделка была заключена без уведомления учредителей и получения их согласия.

По определению, расторжение договора после его заключения – это окончательное прекращение действия соглашения и завершение правовых и юридических отношений между продавцом и покупателем. Аннулировать сделку можно только при двухстороннем согласии, или же по инициативе одной стороны, но только в судебном порядке.

Обязательства, которые были исполнены по договору, не подлежат возврату, если не было прописано другой возможности, т.е. аванс или часть средств внесенных как оплата за жилье не возвращаются покупателю, даже если все отношения по условиям сделки прекращены и жилье остается у продавца.

Условия расторжения любого документа, указаны в ст. 450 ГК РФ. В законе прописано, что действие контракта прекращается только при условии существенных нарушений пунктов сделки.

Еще одним поводом для прекращения контракта служит изменение обстоятельств, на которые стороны опирались, заключая сделку и не предполагали, что существует возможность их кардинального изменения.

События, случившиеся внезапно не позволяют исполнить условия соглашения, но вины участника сделки в этом нет. Эта ситуация наиболее распространена в судебной практике.

Признание договора купили-продажи квартиры недействительным

Одним из вариантов прекращения обязательств по соглашению служит признание недействительным .

При таком решении проблемы сторона, признанная виновной в расторжении сделки обязана вернуть все, что было получено по условиям контракта и компенсировать возможный ущерб, полученный другой стороной.

Сделка признается недействительной в том случае, когда нарушаются нормы закона или одна из сторон признана недееспособной, или не могла руководить своими действиями.

Так же договор теряет силу, когда заключается под угрозой насилия, обманным путем или же являлся мнимым или притворным для сокрытия каких либо правонарушений (см. ).

Когда жилье приобретается у фирм или организаций, неправильные уставные документы, ошибки в оформлении, отсутствие согласия учредителей или подписание бумаг неуполномоченным лицом служит поводом для аннулирования соглашения.

Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации

Отменить сделку купли-продажи несложно, если права собственности на жилье не были переоформлены и процедура государственной регистрации еще не проводилась.

Недвижимость еще считается собственностью продавца, и процедура аннулирования, при достижении обоюдного согласия, заключается в подписании документа о расторжении договора.

Дело осложняется, когда продавец и владения перешло к покупателю. В данном случае отменить сделку можно только при возникновении ситуаций предусмотренных законом или предусмотренных в контракте.

Согласно ГК РФ процедура аннулирования контракта возможна только тогда, когда его срок действия не истек. После исполнения всех обязательств по соглашению и истечению его срока расторгнуть контракт не представляется возможным.

Когда регистрация недвижимости прошла, но не все пункты были выполнены, отмена контракта не означает возврат жилья бывшему собственнику.

Чтобы иметь возможность вернуть квартиру следует прописать данное условие при заключении договора купли-продажи или же в документе об отмене сделки.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон

Аннулировать договор можно и не обращаясь в судебные инстанции, т.е. по обоюдному согласию продавца и покупателя. Для этого составляется соглашение о прекращении сделки и подписывается, после чего проводиться передача прав собственности в обратном порядке.

Получается, что квартира продается бывшему владельцу с возмещением расходов связанных с оформлением документов и государственной регистрации стороной – инициатором расторжения.

Судебные инстанции принимают иски по аннулирования договоров только после того, как был получен отказ от второй стороны подписать соглашение об отмене сделки.

После подачи иска отправляется повторный запрос стороне о мирном разрешении вопроса и в случае отказа или неполучения ответа дело получает ход.

Если в контракте не указаны сроки для получения ответа, то стандартное время ожидания – 30 дней.

Одностороннее расторжение договора купли-продажи квартиры и исковое заявление

Если стороны не смогли прийти к компромиссу и решить дело мирным путем, тогда можно подать дело об аннулировании соглашения на рассмотрение в суд.

При подаче заявления истцом довольно часто совершается серьезная ошибка, исправить которую впоследствии сложно.

Истец требует расторжения договора, но при этом забывает указать, что так же необходимо вернуть имущество.

Суд, приняв решение в пользу истца, тем самым аннулирует само соглашение или квартиры и отменяет действие контракта. Имущество же, которое уже перешло в собственность покупателя и прошло регистрацию в Росреестре так и остается у последнего.

В такой ситуации истцу придется вновь обращаться в суд с очередным заявлением о возврате квартиры и .

Еще одним неопрятным моментом для продавца может стать пункт об окончательном расчете только после переоформления всех прав собственности. Если покупатель не выплатит сумму, возврат недвижимости будет сопряжен со многими трудностями.

Ст. 395 ГК РФ гласит, что в подобных ситуациях продавец может требовать возврата всей суммы за недвижимость, а так же выплаты компенсации за причиненные убытки, если таковые имели место быть.

При составлении искового заявления в суд необходимо указать следующие требования:

• Расторгнуть договор купли-продажи (обязательно указать весомые причины);
• Вернуть переданное по договору имущество прежнему владельцу;
• Возместить убытки или моральный вред (если имеются доказательства полученного ущерба и нарушения ответчика были серьезными).

Именно поэтому очень важно при составлении заявления о расторжении договора купли-продажи учитывать все возможные нюансы, а еще лучше обратиться к грамотному адвокату за консультацией.

Гарантии безопасности и сроки

Во избежание конфликтных ситуаций следует уделить внимание договору еще на стадии его составления, предусмотреть все возможные случаи и прописать методы их решения.

• Возможность аннулирования соглашения, если не выполняются обязательства, взятые на себя одной из сторон;
• Способы и сроки оплаты.

В законодательстве предусмотрена возможность зафиксировать факт передачи недвижимости специальным передаточным актом.
Определенных сроков для передачи имущества в ГК РФ не установлено и есть лишь не конкретизированное определение «в разумный срок».

Важно прописать четкий срок передачи квартиры и в случае невыполнения обязательства требовать возврата жилья принудительно с возможностью компенсации полученных убытков.

Подать исковое заявление с просьбой расторгнуть договора купли-продажи можно в течение трех лет с момента его заключения, об этом указывается в статье 196 ГК РФ.

Из всего вышеизложенного можно решить, что существует много оснований и возможностей для расторжения сделки, это действительно так, но основная сложность заключается в том, что нарушения и прочие причины, побудившие к отказу необходимо доказывать в суде, а это очень трудно.

Поэтому помните, что любое событие лучше заранее предупредить, чем потом разбирать негативные последствия необдуманных действий.